Schwaiganger ist eines der vier noch existierenden Hauptgestüte (Gestüte mit eigener Stutenherde und Nachzucht) sowie eines von zehn Landgestüten in Deutschland.
Die wichtigste Aufgabe des Gestüts ist die Förderung der bayerischen Pferdezucht sowie der Betrieb des angeschlossenen Bildungszentrums mit Aus- und Fortbildungsangeboten im Bereich Pferdehaltung und Reiten. Um diese Aufgaben weiterhin erfüllen zu können, wurde der Umbau des Gebäudes in ein Internatsgebäude beschlossen.
Das Denkmalerfassungsgutachten ergab, dass das Gebäude 39 („Haferhalle“) unbedingt erhalten werden soll und sich für die Unterbringung eines Internats mit Lehreinrichtungen eignet. Da das benachbarte Gebäude in gleicher Bauweise bereits abgerissen werden musste, um den Neubau des Lehrstalls zu ermöglichen, war es umso wichtiger, dieses historisch wertvolle Gebäude aus dem Jahr 1914 zu bewahren.
Der Stahlbetonskelettbau wurde erst Ende des 19. Jahrhunderts entwickelt und ermöglichte damals eine sehr hohe Tragfähigkeit. Gerade im ländlichen Raum war diese Bauweise ungewöhnlich. Da aus dieser Zeit nur noch wenige Gebäude erhalten sind, stehen sie heute unter Denkmalschutz.

Besondere Ingenieurleistung
Aufgrund der neuen Nutzung wurde das Gebäude als Sonderbau eingestuft, was zahlreiche Herausforderungen mit sich brachte, insbesondere in den Bereichen Statik, Brandschutz und Bauphysik.
Die Auslastung der Stahlbetonkonstruktion musste im Vorfeld ausführlich untersucht werden und bestimmte die Baukonstruktion sowie die Planung maßgeblich. Der Grundriss orientierte sich stark am bestehenden Gebäuderaster.
Die Lasten im Obergeschoss mussten reduziert werden, beispielsweise durch die Planung eines Trockenestrichs, zusätzliche Wände und Decken in Holzbauweise sowie den Rückbau einer Sargdecke der Dachkonstruktion, um die Gesamtstruktur zu entlasten.
Im Innenbereich mussten sämtliche tragenden Stahlbetonteile verputzt werden, um die erforderliche Betonüberdeckung der Bewehrung sowie den Brandschutz sicherzustellen. Durch die Planung von Kompensationsmaßnahmen, wie beispielsweise einer flächendeckenden Brandmeldeanlage, konnte auf zusätzliche Eingriffe an der Außenfassade verzichtet werden.
Trotz der neuen, hochgedämmten Außenwände wurden die Auswirkungen zahlreicher Wärmebrücken durch den Einbau einer flankierenden Innendämmung reduziert.

Gestalterische Qualität und Denkmalverträglichkeit
Das Konzept sieht die Realisierung eines „Hauses im Haus“ vor, um das denkmalgeschützte Gebäude zu erhalten. Die Stahlbetonskelettstruktur aus der frühen Entstehungszeit blieb bestehen und ist weiterhin ablesbar. Die neue Nutzung konnte unabhängig von der bestehenden Gebäudehülle geplant und umgesetzt werden.
Die vorhandenen Stahlfenster waren für die Belichtung der Einzelzimmer nicht ausreichend. Daher wurden zusätzliche historische Dachfenster im gleichen Rhythmus wie die bestehenden Stahlfenster vorgesehen.
Die ursprüngliche Sichtbetonoberfläche der Fassade war stark beschädigt und durch nachträgliche Anstriche nicht mehr im Originalzustand. Die Bewehrung verfügte nahezu über keine Betonüberdeckung und war an mehreren Stellen stark korrodiert, was sowohl statisch als auch hinsichtlich Brandschutz und Dauerhaftigkeit eine große Herausforderung darstellte. Die Fassade erhielt ein Oberflächenschutzsystem mit dem Ziel, die ursprüngliche Oberflächenstruktur möglichst zu erhalten.
Im Innenraum bleibt die ursprüngliche Sichtbetonoberfläche in Verbindung mit den Stahlfenstern sichtbar, wodurch das „Haus-im-Haus“-Konzept besonders gut erlebbar wird.
Nachträglich eingebaute Seitendächer und Schiebetore wurden zurückgebaut. Die großen Öffnungen im Erdgeschoss erhielten als Abschluss eine neue vertikale Lattierung mit Vorvergrauungslasur, die den Fassadenrhythmus der historischen Stahlfenster im Obergeschoss aufnimmt und verstärkt.
Die Eingänge im Osten und Westen wurden vollverglast. Filigrane Vordächer stehen freigestellt vor dem Baukörper, ohne diesen zu berühren, und markieren die Zugänge auf beiden Seiten des Gebäudes.
Die Tennenbrücke wurde als Terrasse für den Gemeinschaftsraum geplant und verweist auf ihre ursprüngliche Funktion als Hauptzugang ins Obergeschoss, wie sie auch bei anderen Gebäuden des Standorts vorhanden ist.
Obwohl die Dachkonstruktion bereits vor der Baumaßnahme instandgesetzt worden war, musste sie aus statischen Gründen durch den Einbau neuer Stahlträger zusätzlich ertüchtigt werden. Diese sind an den Giebelseiten, analog zu den ursprünglichen Stahlträgern, sichtbar belassen.
Das architektonische Konzept wurde mit dem Landratsamt Garmisch-Partenkirchen sowie dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt.

Effektivität und Nachhaltigkeit
In Zeiten wachsender Umweltprobleme und Ressourcenknappheit gewinnt das Konzept der Nachhaltigkeit zunehmend an Bedeutung. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Umnutzung bestehender Gebäude, da neue Nutzungen zu deren Erhalt beitragen und somit das kulturelle Erbe sowie die regionale Identität bewahren.
Die Umnutzung des denkmalgeschützten Gebäudes 39 in Schwaiganger ermöglicht die Sicherung der historischen Substanz bei gleichzeitiger Anpassung an moderne Anforderungen. So entsteht eine Verbindung zwischen Vergangenheit und Gegenwart sowie ein stärkeres Bewusstsein für die eigene Geschichte.
Mit dem „Haus-im-Haus“-Konzept wurde auf Gebäudeebene eine energieoptimierte Bauweise entwickelt. Die Materialwahl spielt hierbei eine entscheidende Rolle: Die neue Gebäudehülle aus Holz besteht aus nachwachsenden Rohstoffen.
Die Umnutzung von Bestandsgebäuden bringt jedoch auch Herausforderungen mit sich. Die Anpassung an moderne Anforderungen wie Energieeffizienz, Barrierefreiheit oder technologische Integration ist oftmals mit erheblichem Aufwand verbunden.

Technik
Ziel des Energiekonzepts ist die Reduzierung des Heiz- und Kühlbedarfs durch den Einsatz regenerativer Energien. Durch die Nutzung einer Grundwasser-Wärmepumpe wird eine regenerative Energiequelle für Heizung und Kühlung integriert.
Die Wärmeabgabe erfolgt über Niedertemperatursysteme in Form von Fußbodenheizungen in den jeweiligen Räumen. In den Sommermonaten kann dieses System auch zur Entwärmung des Gebäudes genutzt werden: Kühle Grundwasserströme zirkulieren über eine Systemtrennung durch die Fußbodenheizung und senken so die Raumtemperatur. Dadurch kann auf eine aktive Kühlung mittels Kälteanlage verzichtet werden.
Das energetische Konzept konnte trotz der denkmalrechtlichen Anforderungen erfolgreich umgesetzt werden.